Revista Valorem

Impacto econômico de inundações no valor dos imóveis na bacia do Rio Tubarão, Brasil

Murilo Damian Ribeiro — 2024-03-22

Os eventos de inundação são responsáveis por um número elevado de perdas humanas e materiais todos os anos, causando prejuízos de ordem econômica em diversos setores da economia, entre eles o mercado imobiliário. Este estudo objetivou investigar os impactos que a existência do risco de inundação tem sobre o valor de mercado de imóveis localizados na planície de inundação da Bacia Hidrográfica do Rio Tubarão. A proposta metodológica consistiu em modelar o mercado imobiliário local, com uso de regressão linear múltipla, em que a variável tempo de retorno (TR) foi avaliada e considerada para a geração do modelo. Os resultados revelaram que o risco de inundação afeta significativamente o valor dos imóveis situados na planície em estudo. Observou-se que os imóveis localizados em zonas com menor risco de inundação (TR = 100 anos) tendem a ser 17% mais valorizados que aqueles imóveis localizados em zonas com maior risco de inundação (TR = 25 anos). Como produto final para este estudo gerou-se superfícies de valores para os imóveis da área em estudo, utilizando-se o interpolador de krigagem ordinária, para diferentes cenários.

Mass appraisal of urban land with homogenization factors: a spatial models-based approach

Antônio Augusto Ferreira de Oliveira — 2024-04-25

This study uses spatial econometrics techniqueReal estate mass appraisals within Fortaleza's municipality to address the real estate mass appraisal of urban lands. It utilizes spatial weight matrices, Lagrange multiplier tests, and spatial regression models to comprehend and model the spatial structure of land prices. The findings highlight the critical role of careful selection of spatial weight matrices in reducing residual autocorrelation and enhancing estimation accuracy. Moreover, employing homogenization factors based on a paradigm lot proved effective in adjusting land prices, aiding in more equitable taxation, and reflecting price variations due to locational factors. The study's specific objectives include evaluating the influence of spatial weight matrices' choice, analyzing the effectiveness of spatial models in capturing spatial dependence, and investigating the impact of price homogenization. The study also outlines methodological limitations such as reliance on georeferenced data and the assumption that land attributes uniformly impact prices across different city areas.

Método dos mínimos quadrados ponderados: vantagens e aplicação na engenharia de avaliações

Luiz Fernando Palin Droubi — 2024-05-12

O método dos mínimos quadrados ponderados (MQP) é uma extensão do método dos mínimos quadrados ordinários (MQO), empregado para ajuste de modelos de regressão linear. De outra forma, pode-se afirmar que o estimador MQO constitui um caso particular do estimador MQP, em que os pesos das observações são todos idênticos. O estimador MQP é especialmente eficaz quando a variância dos erros não é constante ao longo da escala do modelo, sendo considerado um estimador com propriedades ideais ou ótimas, haja vista as suas características de não tendenciosidade e variância mínima, mesmo na presença de erros não-constantes, desde que adotada uma ponderação adequada das observações. A suposição de homoscedasticidade, que postula que os erros têm variância constante ao longo do modelo, muitas vezes não é válida, evidenciando a relevância do estimador MQP. Neste contexto, o presente artigo objetiva demonstrar, a partir de uma aplicação com 190 dados de apartamentos situados na região central de Florianópolis, disponibilizados em Zilli (2020), a superioridade do ajuste de modelos de regressão linear via estimador MQP, em detrimento do estimador MQO. Este artigo argumenta que a aplicação do estimador MQP é preferível a outras abordagens para contornar a heterocedasticidade na Engenharia de Avaliações, como a transformação da variável dependente (com os desafios de retransformação) ou a utilização de erros heteroscedástico-consistentes.

Uso do método involutivo para fins de quantificar a parcela intangível do valor especial gerado pela existência de valor sinérgico

Gregório Beck da Silva Giannakos — 2024-05-17

O presente trabalho tem por objetivo quantificar o aumento de valor gerado em negócios de oportunidade, também denominado de valor especial. O caso estudado consiste na determinação do valor especial em transação de terreno urbano, quando da existência da oportunidade de o comprador ser o dono do terreno vizinho. Este contexto caracteriza o valor especial, quantificado como parcela intangível do negócio de oportunidade. Pode ser utilizado tanto na ótica do incorporador como do vendedor/negociante face a definição de valor justo. Sendo assim, este trabalho visa estabelecer modelo de cálculo para avaliação de terrenos utilizando o Método Involutivo para subsidiar a tomada de decisão no mercado imobiliário em casos especiais. A eficiência do modelo foi testada através da utilização de conceitos da engenharia econômica, como Taxa Mínima de Atratividade, Valor Presente Líquido, Taxa Interna de Retorno e Índice de Lucratividade Como resultado, têm-se o valor máximo a pagar, garantindo a lucratividade esperada. A diferença dos valores obtidos nas análises das alternativas demonstra a existência do Valor Sinérgico e consequentemente do Valor Especial. Para determinação da receita a ser auferida pelo empreendimento foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado com utilização do tratamento científico através do uso de Regressão Linear Múltipla.

Impacto do nível de certificação LEED no valor de locação de escritórios em edifícios corporativos

Elcio Lyndon da Silva Júnior — 2024-06-02

Este artigo visa analisar se a pontuação atingida no processo de certificação Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) constitui uma característica relevante para a formação dos preços praticados no mercado de locação de edifícios corporativos certificados da cidade de São Paulo, Brasil. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento científico dos dados, foi utilizado com base em uma amostra de 59 edifícios certificados da cidade. O modelo inferido aponta para variações de valor na ordem de +0,225%, para cada ponto adicional obtido. Os resultados indicam que a pontuação LEED pode ser considerada estatisticamente relevante para explicar a variação dos preços no mercado analisado, sendo o estudo importante para subsidiar a tomada de decisão de empreendedores e investidores do setor de real estate.