Análise de desempenho da inferência fuzzy para avaliar apartamentos: estudo de caso na zona urbana de Belém

Abstract

A modelagem fuzzy é utilizada em estudos científicos para valorar imóveis, cujo desempenho é associado a comparações por inferência estatística, envoltória de dados e redes neurais artificiais. Embora apresentem bons desempenhos, a modelagem fuzzy não é normatizada, pelo que ainda carece de estudos que possam definir modelos a serem adotados. Assim, o objetivo deste trabalho é analisar desempenhos de modelos fuzzy para valorar apartamentos. Considerou-se tipos de “fuzzificação” triangular (mftri), trapezoidal (mftrap) e gaussiana (mfgau) para área privativa, número de vagas de garagem, padrão construtivo, renda per capta por bairros, localização e valor unitário. Testou-se métodos clássicos de inferência fuzzy do tipo Mamdani (IFTM) e Larsen (IFTL), cujas regras foram construídas por consulta à especialistas. Métodos de defuzzificação centróide e bissetor foram avaliados. Para comparar aos valores observados, analisou-se a variabilidade fuzzy por intervalo interquartílico (IQR). Definiu-se que, quanto maior IQR maior a média de erro absoluto percentual (MAPE) da estimação fuzzy. Por 81 dados de apartamentos situados na zona urbana de Belém/PA, obteve-se correlação linear positiva entre IQR e MAPE. A diferença entre inferência fuzzy e estatística foi aceitável entre intervalos de ±10%. Deste modo, a valoração de 10 apartamentos na mesma localidade indicou que, modelos fuzzy com menores IQR e MAPE apresentaram mais diferenças aceitáveis. Pode-se concluir que, mesmo dependentes de regras, para utilizar modelos fuzzy deve-se priorizar “mfgau” e/ou “mftri”, IFTM e/ou IFTL e método centróide. Portanto, este estudo se apresentou como auxílio à utilização e eventual normatização de modelos fuzzy à valoração de bens imóveis.