Avaliação em massa do potencial de retorno econômico de terrenos urbanos por modelagem espacial

Abstract

Em estudos da área de engenharia de avaliações é crescente a utilização das tecnologias da geoinformação, da cartografia e dos sistemas de informações geográficas. A ampliação do uso dessas tecnologias é justificada especialmente pela eficácia para elaboração de plantas genéricas de valores. Além da modelagem de preços unitários para unidades habitacionais, essa pesquisa propõe a estruturação de modelos espaciais para Receitas Globais, ao se apoiar em informações do cadastro territorial. Ainda, de forma análoga ao modelo de Receitas Globais, o estudo realiza uma modelagem espacial para Custos Globais de empreendimentos verticais bem como para Taxas de Permuta de Áreas. A modelagem espacial desses fenômenos é subsídio para a formulação do Índice de Potencial Genérico de Retorno para terrenos urbanos. Particularmente essa formulação é fundamentada nos pressupostos do Método Involutivo usada na Engenharia de Avaliações. O propósito fim dessa abordagem é a criação de um produto cartográfico chamado de Planta do Potencial Genérico de Retorno, do qual se espera representar áreas que propiciam um melhor retorno econômico em investimentos de empreendimentos verticais. Dessa forma, uma ferramenta eficaz para estudos de zoneamento urbano, de uso e ocupação do solo, de fenômenos de gentrificação, e para planos diretores urbanos.