Modelos geoespaciais aplicados na avaliação de imóveis: um estudo de caso em Aracaju, Brasil

Abstract

Os modelos de regressão espacial têm sido uma ferramenta importante para os estudos dos fenômenos relacionados à economia urbana, em particular na interpretação do comportamento do mercado imobiliário e na avaliação de imóveis. A aplicação desta ferramenta depende da definição de uma matriz de pesos espaciais, com base em relações de distância ou contiguidade entre os dados de mercado, que permite captar os efeitos de dependência espacial e a incorporação dos mesmos ao modelo. Esta matriz, contudo, tem sido adotada geralmente de maneira ad hoc, em função do conhecimento que o pesquisador detém do mercado, sem levar em consideração critérios científicos. Este trabalho, com a utilização de resultados obtidos da geoestatística, fornece um critério objetivo para montagem desta matriz. Desta forma, os pesos espaciais são calculados em função da covariância espacial observada, através do variograma ajustado. À conjugação da metodologia de regressão espacial com a geoestatística dá lugar aos modelos por nós denominados de Modelos Geoespaciais. A superioridade destes modelos em relação aos estimados pela Econometria Tradicional está comprovada, neste trabalho, pelos critérios de Akaike e Schwartz, numa aplicação a dados reais extraídos do mercado imobiliário.