Avaliação em massa de apartamentos com uso de regressão geograficamente ponderada

Abstract

O uso da planta de valores genéricos (PVG) para fins de tributação imobiliária é uma eficiente ferramenta que os municípios dispõem para formação da base de cálculo do imposto predial e territorial urbano (IPTU). Essa base de cálculo é obtida, em geral, por meio de processos de avaliação em massa de imóveis. Nesse processo, um desafio comum é encontrar um modelo capaz de tratar adequadamente os habituais efeitos espaciais. Para tanto, este estudo investiga a aplicação da regressão geograficamente ponderada (GWR) na avaliação em massa de imóveis urbanos, comparando seus resultados com os obtidos pela regressão clássica (OLS). O estudo contou com 118 dados de apartamentos dos bairros Trindade e Agronômica, em Florianópolis/SC, dos quais 100 foram utilizados para gerar os modelos e 18 para validá-los. Os valores preditos pelas modelagens foram utilizados de forma combinada com o interpolador de krigagem para gerar uma PVG representativa da área em estudo. Os resultados mostraram superioridade da modelagem GWR em todos os indicadores de qualidade e desempenho, com predições muito mais precisas, demonstrando ser essa uma alternativa viável para geração da base de cálculo do IPTU, possibilitando, assim, uma tributação mais justa e equânime, pilares basilares para que se alcance justiça fiscal.